Dans cet article, je vais te parler de SCI et pourquoi investir avec ce type de structure.
Je sais qu’on entend tout (et parfois n’importe quoi) à ce sujet :
- “une SCI, c’est bien pour payer moins d’impôts”,
- “c’est compliqué à créer”,
- “il faut être 2 pour investir avec une SCI »,
- etc.
Il y a du vrai et du faux dans tout cela et je veux démystifier le sujet avec toi aujourd’hui.
Si tu veux aller plus loin et améliorer tes connaissances en SCI, tu peux d’ores et déjà suivre ce lien (qui n’est pas affilié, comme tous les liens de cet article, donc tu es libre de le suivre ou non) :
Tout savoir sur la SCI pour réussir
1 – Une SCI c’est quoi ?
Une SCI est un acronyme de Société Civile Immobilière.
Il s’agit donc d’une société et qui est soumis à la réglementation des sociétés. On s’en sert pour y “placer” des biens immobiliers. En fait, tu vas pouvoir acquérir (avec ton ou tes associés) des biens immobiliers directement au nom de cette société.
2 – C’est pour faire quoi ?
On crée normalement une SCI pour acheter et gérer un bien immobilier à plusieurs.
Cette forme permet pour un coût modique :
- d’éviter les situations de blocage dues à l’indécision, monnaie courante dans les indivisions, puisque le gérant va trancher,
- elle permet de gérer sainement soit pour qu’un associé jouisse du logement soit que celui ci soit loué nu à long terme (hors TVA) ou meublé à court terme (avec IS et TVA) – attention à ne pas mélanger les deux,
- Elle permet de transférer des parts entre associés de façon transparente pour le fisc,
- Elle permet de diminuer le coût des droits de transmission en cas de décès car les biens seront évalués sur la valeur nette de l’actif transféré (valeur du bien diminué des emprunts non remboursés à la date du décès,
- Accessoirement, elle permet à un parent qui s’est fait nommer gérant à vie de conserver le contrôle du bien jusqu’à son décès même s’il a cédé toutes ses parts à ses descendants de son vivant.
3 – Différents types de SCI ?
Et oui ! Quand on parle de SCI, il existe en réalité plusieurs type de SCI. Passons-les en revue.
a) La SCI de gestion
Ce type de SCI est la plus courante. Il s’agit ici d’acquérir et de gérer des biens immobiliers.
Dans une SCI de gestion ou de location, la propriété du bien n’est détenue par aucun des associés. Ainsi, si un des associés décède par exemple, alors le bien appartient toujours à la société en tant que personne morale.
b) La SCI familiale
Si tu veux investir en famille alors ce type de SCI est fait pour toi.
Elle est adapté aux investissements familiaux et facilite la transmission de patrimoine par une fiscalité plus avantageuse.
c) La SCI d’attribution
Tu veux utiliser une stratégie haut rendement pour investir en SCI ?
Tu peux utiliser la vente à la découpe avec ce type de SCI puisque la SCI va pouvoir acquérir un (ou plusieurs) immeuble et le répartir à la découpe selon les différents associés.
d) La SCI construction-vente
Cette forme juridique permet de construire un bien immobilier pour le revendre directement ensuite afin d’en tirer profit.
Pour créer une SCI construction-vente, aucun capital minimum n’est requis. Toutefois, il convient d’opter pour une SCI à capital variable pour avoir plus de flexibilité.
4 – Les avantages et inconvénients d’une SCI
Clique ici pour en savoir plus sur la création de SCI.
a) Éviter l’indivision
La SCI constitue un outil de transmission patrimoniale, qui jouit d’une véritable sécurité juridique.
En matière successorale, la SCI présente notamment l’avantage de la transmission du patrimoine immobilier aux descendants par des donations de parts sociales de la SCI ou des nue-propriété de parts sociales.
b) Les avantages fiscaux
Le régime fiscal par défaut des sociétés civiles immobilières est l’impôt sur le revenu (IR), mais le choix est librement laissé aux associés de la société d’opter pour l’IR ou pour l’impôt sur les sociétés (IS) qui, dans certains, cas, peut se révéler plus avantageux (cession d’immeuble par exemple).
c) Les avantages en termes structurels et de gestion
Le principe de la SCI est plutôt simple. Il s’agit de deux ou plusieurs personnes qui décident de se réunir pour acheter et gérer un bien ou un patrimoine immobilier. Une grande liberté est, de plus, laissée aux associés.
De plus, en vertu du principe de liberté contractuelle, les associés sont libres de fixer les conditions de gestion de la société civile immobilière.
En particulier, ils peuvent librement fixer les conditions de nomination et de révocation du gérant ainsi que les règles d’adoption d’une décision (majorité des associés par exemple).
d) Les avantages en termes de succession
Les associés de la SCI vont pouvoir procéder à des donations successives des parts à ses héritiers, ouvrant droit à des abattements successifs ce qui offre donc une option fiscale très intéressante dans la durée.
e) Attention tout de même
Le statut de SCI ne comporte pourtant pas que des avantages.
Parmi les inconvénients de la SCI par rapport à un autre statut, on peut notamment citer :
- Le coût de création de la SCI : si vous souhaitez rédiger les statuts de votre SCI en passant par l’intermédiaire d’un avocat ou d’un notaire, il faut avoir conscience que les honoraires de ces professionnels du droit peuvent être très élevés.
- La responsabilité des associés : comme vu ci-dessus, les associés sont pleinement responsables du passif de la société, et notamment des dettes éventuelles de la SCI. Pour rappel, les associés sont responsables proportionnellement à leur apport au capital de la société ;
- Les formalités administratives : la SCI est tenu d’effectuer plusieurs démarches administratives qui peuvent se révéler fastidieuses. En particulier, si vous choisissez une SCI à capital fixe, tout changement dans le capital de la société (entrée ou sortie d’un associé de la SCI par exemple) devra faire l’objet d’une modification des statuts.
5 – Et pour aller plus loin
Le sujet des SCI est un sujet complexe par le fait que cela nécessite une réflexion à long terme plus poussé qu’un simple investissement en nom propre. Vu les avantages qu’elle peut procurer en fonction des cas, elle reste une arme redoutable pour bien gérer son patrimoine à long terme.
A ce titre, il est impératif de se former pour s’assurer de prendre les bonne décisions. Il existe plusieurs formations sur le sujet mais tu peux choisir ce type de formation sur les SCI.
Maintenant, si tu as des questions à ce sujet, laisse un commentaire en dessous pour en discuter.
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Super article qui tombe à pic si je puis dire, car nous créons une SCI familiale 😉 une question cependant : comme je ne suis qu’associée, est-ce que je peux « investir » du capital dans cette SCI familiale après sa création ? Comment cela se passe-t-il ?
Salut Gabrielle,
les apports en capital après la création sont possibles mais c’est selon la rédaction des statuts. Je te conseille de vérifier ceux de ta SCI et d’intégrer une clause qui permet ce type d’apport (si elle est encore en cours de création).
A bientôt.