Remplacer un salaire de cadre en 12 mois : bilan des 4 premiers mois

Bilan-défi-avancement

4 mois après m’être lancé le défi de remplacer mon ancien salaire de cadre dans une entreprise du CAC40, j’ai beaucoup appris, beaucoup progressé.
Pourtant cela n’a pas été un parcours de santé. Il y a eu de nombreuses difficultés.

Comme d’habitude, avoir le bon état d’esprit, un objectif clair et un pourquoi fort permet de ne pas lâcher et de trouver les solutions aux problèmes auxquels on fait face.

Je vais donc te partager le bilan de mes réussites (mon premier client, ça se fête !) comme les difficultés que j’ai rencontrées mais aussi les erreurs que tu dois absolument éviter en tant que loueur professionnel.

1 – Mes débuts en location professionnelle

Le lancement des recherches

Comme tu le sais, j’ai démarré mon activité (et ce défi) il y a 4 mois. Je me suis donc mis en quête d’un appartement à exploiter par le système de relocation (relis cet article si tu découvres ce concept).

J’ai commencé par mener mes premières démarches de prospection. Pour cela, j’ai cherché sur Le Bon Coin les appartements mis en location qui correspondent à mes critères, notamment le secteur géographique car je voulais pouvoir me rendre sur place facilement pour commencer.

Recherche-le bon coin

Les premiers prospects

Les premiers appels sont les plus compliqués car, même si j’avais travaillé le discours et l’argumentaire, rien ne vaut mieux que la mise en situation réelle pour tester tout ça véritablement.

A la fin de chaque appel, j’ai noté les questions des prospects et la réponse que j’avais donné.

Grâce à cela, j’ai considérablement et rapidement amélioré mon discours.

Je suis maintenant plus à l’aise car je dispose de tous les éléments de réponses aux questions les plus spécifiques.

J’ai donc mis en place une sorte de FAQ que je garde avec moi à chaque appel. Voici quelques exemples de question/réponse que j’ai noté :

Exemple de FAQ-discours-argumentaire

Mon premier contrat

Ma persévérance finit par payer puisque je signe mon premier contrat de relocation avec un propriétaire.

Il s’agit d’un T2 de 52m2 situé à Saint-Ouen dans le 93. Je loue donc meublé pour un montant de 1400€/mois charges incluses. L’appartement vient d’être refait mais la décoration est très neutre et sans intérêt.
Je décide donc de changer la décoration globale :

Ca change ! C’est déjà plus agréable pour un client en courte durée !

Sans attendre, je poste l’annonce sur Booking.com, Airbnb, Home Away, Trip Advisor, Expedia, etc.

Tu peux d’ailleurs retrouver cet appartement sur cette page de réservation.

2 – Les résultats chiffrés

La vérité dévoilée

Passons maintenant à la partie “revenu” !

Je sais que tu es particulièrement attentif à cela et c’est normal car c’est le nerf de la guerre !

Contrairement à beaucoup de personnes sur la toile, je vais te donner tous mes chiffres concernant cette locations. Car je veux que tu saches clairement et véritablement les revenus que génère une location courte durée avec le système de relocation de logement.

Je vais te présenter 3 indicateurs à suivre.

Commençons donc sans plus attendre par les revenus généré par les 4 premiers mois plein de l’activité :

Revenus locatifs-chiffres

La première location ayant démarrée le 18 juin, ce mois n’est donc pas complet.

On voit tout de suite que la période estivale a une incidence forte sur l’activité (seulement 1100€ de revenu en août). Pas étonnant, la majeur partie des personnes vont plutôt à la plage, à la campagne ou à la montagne à cette période !

Tient compte de cette période en fonction du lieux de ta location saisonnière.

Par contre, à partir de septembre, les revenus ont atteint leur rythme de croisière (2500€/mois).

L’importance du remplissage du calendrier

Je vais maintenant aborder un point que tout le monde surveille comme le lait sur le feu : le taux de remplissage !

Voici mes résultats. On en parle après :

Taux de remplissage-chiffres

Avec une moyenne de 72% de remplissage depuis le début de la mise en location, cela est raisonnable d’autant que les mois de septembre et octobre sont de bonnes augures pour la suite avec un remplissage > 80%. Il faut donc maintenir le cap !

Anticiper et prévoir

Les dernier point que tu dois surveiller est la durée moyenne de séjour.

Pourquoi ?

Pour connaître la fréquence de rotation et prévoir les dépenses en fonction de ces rotations.

Voici tout de suite mes résultats :

Durée moyenne de séjour-chiffres

On voit encore une fois la période estivale et ses spécificités. Le seul séjour du mois d’août a été un séjour de 15 jours. Des personnes en vacances sur Paris tout simplement !

Le séjour moyen est de 5,4 jours à fin octobre.

Verdicte

Au final, les revenus mensuels sont de 2500€ au rythme attendu pour un loyer à verser de 1400€. Il faut retirer les frais de ménage (environ 400€/mois).

Cela laisse un bénéfice de 700€.

Ce chiffre est au-dessus de la moyenne pour un appartement reloué où tu dois au minimum avoir un bénéfice de 500€ pour que cela soit intéressant (en tenant compte de la fiscalité, la marge, etc).

3 – Ce que j’ai appris

Voici les 3 enseignements à retenir du défi jusqu’.

Budget-argent-dépenses

Maîtriser les dépenses en décoration

Le premier enseignement du début de cette aventure est de ne JAMAIS sous estimer les dépenses liées à la décoration.

Il est important de se fixer un budget et de s’y tenir.

Comme tu as pu le voir, je suis parti d’un appartement neutre pour donner un style sur le thème du tournage. Il faut aussi compter tous les petits accessoires.

La mise en valeur est une étape essentielle pour valoriser et louer facilement l’appartement ensuite à des voyageurs.

Controle-qualité

Toujours contrôler

Le deuxième point est de contrôler régulièrement la prestation réalisé pour le ménage. Grâce à ces contrôles, j’ai identifié rapidement que mon premier prestataire n’était pas efficace pour le prix. J’ai donc rapidement changer de prestataire.

Cela fait parti du choix de prestataire car on tombe rarement tout de suite sur la perle rare. Donc il faut les tester et les contrôler pour s’assurer que tout se passe comme prévu.

Indicateurs-graphiques

Savoir pour mieux prévoir

Le dernier enseignement est qu’il faut connaître ses chiffres clés pour mieux anticiper l’activité.

Je t’ai donné mes 3 indicateurs que je suis systématiquement. Et tu dois en faire de même ! Il ne s’agit que du minimum mais tu dois identifier ce dont tu as besoin pour suivre les bons indicateurs.

4 – Finalement, j’en suis où…

Donc sur les 3000€ de mon ancien salaire de cadre, j’ai avancé de 700€ soit 23% d’avancement en 4 mois. Il reste seulement 8 mois !

Il va falloir passer à la vitesse supérieure maintenant que le système est rodé et éprouvé.

Comme souvent je veux t’encourager au travers mon expérience à faire de même.

Mais attention, je ne veux pas que tu crois qu’il existe une recette toute faite qui te fera gagner automatiquement, sans effort et en un rien de temps 3000€/mois !

Cela se fait avec du travail, de l’investissement et de la rigueur. Mais une fois que tu auras mis les choses en place, tu pourras récolter les fruits de ton travail.

Si tu rencontre des difficultés ou si tu as des interrogations, alors écrit un commentaire en dessous. Je répond toujours aux personnes qui veulent s’investir et mener la vie de leur rêve.

Alors si tu veux profiter de la vie, commence maintenant à faire cette mise en place.

N’attends pas une seconde de plus.

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